Calculadora de pago hipotecario
Tu pago mensual real es más que el capital y los intereses. Suma el impuesto a la propiedad, el seguro de vivienda, el PMI y la HOA para ver el PITI completo, además del interés total y una tabla de amortización año por año.
Tu pago mensual
Tabla de amortización (por año)
| Año | Pagado | Capital | Interés | Saldo |
|---|
Cómo funciona
La porción de capital e intereses usa la fórmula estándar de amortización: M = P·r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ−1), donde P es el monto del préstamo, r la tasa de interés mensual y n el número de pagos. Por ejemplo, un préstamo de $400,000 al 6.5% a 30 años da aproximadamente $2,528/mes solo en capital e intereses.
Luego viene todo lo demás, conocido en conjunto como PITI — capital, intereses, impuestos, seguro — más el PMI y la HOA cuando aplican. El impuesto a la propiedad y el seguro normalmente se cobran cada mes en una cuenta de depósito en garantía y los paga tu administrador del préstamo; cambian con el tiempo, por eso tu pago «fijo» puede seguir subiendo año tras año.
La tabla de amortización muestra una verdad que la mayoría de los compradores no ve: los primeros pagos son sobre todo interés. En el primer año de ese préstamo de $400,000, aproximadamente el 80% de cada pago es interés. Los pagos extra de capital atacan el saldo directamente y reducen el interés total rápidamente: incluso un pago extra al año puede recortar años de un préstamo a 30 años.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el pago de una hipoteca?
La porción de capital e intereses usa la fórmula de amortización M = P·r(1+r)ⁿ/((1+r)ⁿ−1), donde P es el monto del préstamo, r la tasa mensual y n el número de pagos. Luego se suman los impuestos, el seguro, el PMI y la HOA para obtener el pago mensual total.
¿Qué es el PITI?
PITI son las siglas en inglés de Principal, Interest, Taxes e Insurance (capital, intereses, impuestos y seguro): las cuatro partes centrales del pago hipotecario. Las cuotas de la HOA y el PMI/MIP suelen sumarse encima.
¿Por qué la mayor parte de mi pago inicial es interés?
Porque el interés se cobra cada mes sobre el saldo pendiente. Al principio el saldo es mayor, por lo que el interés se lleva la parte más grande; a medida que pagas el capital, la proporción se invierte gradualmente.
¿Cuánto cambia mi pago con 1% de diferencia en la tasa?
En un préstamo de $400,000 a 30 años, cada 1% de tasa representa aproximadamente $250–$270 al mes en capital e intereses, y decenas de miles en interés total durante la vida del préstamo.
¿Cuándo se elimina el PMI?
En préstamos convencionales, el PMI normalmente se cancela automáticamente al llegar al 78% de la relación préstamo-valor según la tabla de amortización original, y puedes solicitar su eliminación al 80% con un buen historial de pagos.
¿La tabla de amortización es exacta?
Es exacta para un préstamo de tasa fija sin pagos extra, suponiendo que los impuestos y el seguro se mantienen constantes. Los montos reales de la cuenta de depósito en garantía cambian cada año a medida que cambian las facturas de impuestos y seguro.
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