房贷月供计算器
你真正的月供不只是本金和利息。加上房产税、房屋保险、PMI 和业主协会费，看看完整的 PITI——外加总利息和逐年还款计划表。
你的月供
摊还计划表（按年）
| 年份 | 已还 | 本金 | 利息 | 余额 |
|---|
工作原理
本金利息部分使用标准摊还公式：M = P·r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ−1)，其中 P 是贷款金额，r 是月利率，n 是还款期数。例如 40 万美元、6.5%、30 年的贷款，仅本金利息就约 $2,528/月。
然后是其余部分，合称 PITI——本金、利息、税、保险——再加上适用的 PMI 和业主协会费。房产税和保险通常按月存入第三方托管账户，由贷款服务机构代缴；它们会随时间变化，所以你的"固定"月供每年仍可能悄悄上涨。
摊还计划表揭示了大多数买家忽略的真相：前期还款大部分是利息。以那笔 40 万美元贷款为例，第一年每期还款中约 80% 是利息。额外还本金直接冲减余额，能快速削减总利息——30 年贷款每年多还一期，就能缩短好几年。
常见问题
房贷月供是怎么算的？
本金利息部分使用摊还公式 M = P·r(1+r)ⁿ/((1+r)ⁿ−1)，其中 P 是贷款金额，r 是月利率，n 是还款期数。再加上税、保险、PMI 和业主协会费，得到完整月供。
什么是 PITI？
PITI 是本金（Principal）、利息（Interest）、税（Taxes）和保险（Insurance）的缩写——房贷月供的四个核心部分。业主协会费和 PMI/MIP 常常另加在上面。
为什么前期月供大部分是利息？
因为利息按每月剩余本金收取。前期本金余额最大，利息占比也最大；随着本金逐渐还掉，这个比例会慢慢反转。
利率差 1% 月供差多少？
以 40 万美元 30 年贷款为例，利率每差 1%，本金利息月供大约差 $250–$270——整个贷款期的总利息则差数万美元。
PMI 什么时候取消？
常规贷款中，PMI 通常按原始摊还计划在贷款价值比降到 78% 时自动取消；降到 80% 且还款记录良好时，你可以申请提前取消。
摊还计划表是精确的吗？
对固定利率、无额外还款、且税和保险不变的贷款来说是精确的。实际的第三方托管金额会随税单和保险账单每年变化。
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